Holding rural paga ITBI? O que o STF decidiu em 2026

Vou passar a fazenda para a holding da família. Preciso pagar ITBI?

A Constituição de 1988 previu que o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não incide quando o imóvel é levado ao capital de uma empresa (art. 156, § 2º, I). A regra tinha uma razão de ser: estimular a formação de empresas, sem que o patrimônio do sócio fosse tributado apenas por mudar de titular. A mesma norma, no entanto, trouxe uma exceção – a imunidade não valeria quando a atividade preponderante da empresa fosse a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Durante anos, essa exceção foi usada por muitos municípios para cobrar ITBI de holdings patrimoniais. Ou seja: quando a família organizava as fazendas numa empresa que recebe aluguel ou arrendamento das terras, a prefeitura entendia que a atividade era imobiliária e exigia o imposto na integralização.

Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) encerrou essa discussão. A pergunta que interessa ao produtor é, então, bastante prática: quem vai passar a fazenda para a holding da família ainda precisa pagar ITBI?

Resposta curta: em regra, não. No Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), o STF decidiu que a imunidade do ITBI na integralização de capital não depende da atividade da empresa, ressalvados os casos de simulação ou fraude. A imunidade, porém, só cobre o valor do imóvel até o capital integralizado (Tema 796). O que passar desse valor pode ser tributado.

O que o STF decidiu?

O julgamento, relatado pelo ministro Edson Fachin, foi concluído em sessão virtual em 19 de outubro de 2026. A tese confirmada pela maioria afirma que a imunidade do ITBI na realização do capital social é incondicionada. Assim, ela vale ainda que a empresa tenha atividade preponderantemente imobiliária – inclusive a locação ou o arrendamento dos imóveis que recebeu.

A exceção prevista na Constituição, segundo o entendimento que prevaleceu, alcança outras operações (como a incorporação ou a fusão de empresas), e não a simples integralização do capital pelo sócio.

O que muda para a holding rural?

Imagine o seguinte caso: o casal tem três fazendas, os filhos já trabalham na lavoura, e a família decide organizar o patrimônio numa holding, que passa a arrendar as áreas para a empresa operacional ou para terceiros. Até agora, a prefeitura poderia exigir o ITBI sobre o valor das três fazendas, sob o argumento de que a holding vive de renda imobiliária.

Com o Tema 1.348, esse argumento perde força. A decisão tem repercussão geral, o que significa que deve ser seguida pelos juízes e tribunais em casos iguais. Nesse sentido, a imunidade passa a depender menos do tipo de atividade da holding e mais de dois cuidados: o valor atribuído aos imóveis e a regularidade da operação.

Há algum limite?

Sim, e ele merece atenção. Em 2020, no Tema 796 (RE 796.376), o STF já havia decidido que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceda o capital social a ser integralizado. O ministro relator do Tema 1.348 reafirmou esse limite.

Ou seja: se as fazendas valem R$ 10 milhões, mas só R$ 2 milhões vão para o capital da holding e o restante fica registrado como reserva, a parte excedente pode ser tributada pelo município. O ajuste entre o valor dos imóveis e o capital social é, por isso, uma decisão técnica, que também tem reflexos no Imposto de Renda e na sucessão.

Há, ainda, a ressalva da simulação ou da fraude à lei. Uma holding constituída só para transferir imóveis sem imposto, e logo depois vendê-los, pode ter a operação questionada.

E quem já pagou ITBI ou teve a imunidade negada?

Quem pagou ITBI na integralização com base na atividade imobiliária da holding, ou teve o pedido de imunidade negado pela prefeitura, pode avaliar se cabe pedir a restituição ou rever a cobrança. O prazo geral para pedir a devolução de tributo pago indevidamente é de cinco anos (Código Tributário Nacional, art. 168).

No entanto, o acórdão ainda não foi publicado, e o STF pode, em eventuais embargos, discutir se a decisão vale para o passado ou só daqui em diante (a chamada modulação dos efeitos). Antes de qualquer pedido, vale conferir esse ponto.

O ITBI é o único imposto envolvido?

Não. A decisão trata apenas do ITBI na integralização. A doação das quotas aos filhos, por exemplo, segue sujeita ao Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), conforme a lei de cada Estado. A diferença entre o valor declarado no Imposto de Renda e o valor atribuído aos imóveis também pode gerar tributação. Não se pode olhar para a holding apenas pelo imposto que ela evita: ela é, antes de tudo, uma forma de organizar a gestão e a sucessão da família.

A holding serve para todo produtor?

Não necessariamente. Não se pretende fazer crer que a holding seja a solução para toda família rural. Para um patrimônio menor, ou quando não há mais de um herdeiro ou sócio, os custos de manter a empresa podem não compensar. Em outros casos, um bom planejamento sucessório resolve sem que seja preciso criar uma pessoa jurídica.

Em resumo, o Tema 1.348 traz mais segurança jurídica a quem organiza o patrimônio rural numa holding: a atividade da empresa deixa de ser motivo para cobrar ITBI na integralização. A imunidade, no entanto, continua limitada ao valor do capital e depende de uma operação real e bem documentada.

O que fazer agora

1. Se a holding ainda vai ser criada: defina, com apoio técnico, o valor dos imóveis e o capital social, considerando o ITBI, o Imposto de Renda e o ITCMD.
2. Se a holding já existe e o ITBI foi pago: reúna, por exemplo, o contrato social, as matrículas, as guias de ITBI e a decisão da prefeitura, e verifique o prazo de cinco anos.
3. Se há pedido de imunidade negado ou processo em andamento: acompanhe a publicação do acórdão e eventual modulação.

Perguntas frequentes

O que é integralizar imóvel no capital social? É transferir o imóvel do sócio para a empresa como forma de pagar a parte dele no capital. Em troca, o sócio recebe quotas.

A holding que arrenda as terras para a família tem imunidade de ITBI? Pelo que o STF decidiu no Tema 1.348, a atividade de locação ou arrendamento da holding não afasta, por si só, a imunidade na integralização.

A imunidade vale sobre o valor total das fazendas? Não. Ela cobre o valor até o capital integralizado (Tema 796). O excedente pode ser tributado.

Já paguei ITBI. Posso pedir de volta? Pode ser possível, dentro de cinco anos do pagamento, mas é preciso conferir se o STF vai modular os efeitos da decisão.

A decisão já vale? O julgamento terminou em 19/10/2026. O acórdão ainda deve ser publicado e pode ser objeto de embargos.

Por:

Heloisa Führ Bonamigo Menin – OAB/PR 91.350

Atualizado em 05/11/2026