Resposta curta: quando o parceiro abandona a lavoura e descumpre as obrigações de manejo previstas no contrato, a parceria agrícola pode ser encerrada sem a notificação de seis meses exigida para a simples retomada. Foi o que decidiu, por unanimidade, a 3ª Turma do STJ em 10/11/2026 (REsp 2.271.481/MG). A retomada do imóvel, no entanto, depende de prova do descumprimento e não autoriza toda e qualquer ação por conta própria.

O Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e o seu regulamento (Decreto 59.566/1966) foram escritos para proteger quem trabalha a terra alheia. Uma das proteções mais conhecidas é a notificação: o proprietário que não quer renovar o contrato deve avisar o arrendatário por escrito, até seis meses antes do vencimento. Sem esse aviso, o contrato se renova automaticamente (art. 95, IV e V, do Estatuto e art. 22 do Decreto). Em regra, a jurisprudência do STJ estende essa regra à parceria agrícola.

A regra tem razão de ser. O parceiro que planejou a próxima safra não pode ser surpreendido no fim do contrato. Mas e quando quem deixou de cumprir o combinado foi o próprio parceiro? Esse foi o ponto que o STJ enfrentou em caso envolvendo lavoura de café no sul de Minas Gerais.

O caso julgado pelo STJ

Em outubro de 2016, um casal de produtores de Varginha (MG) cedeu a um trabalhador rural 8,16 hectares de lavoura de café já formada, com terreiro, lavador e um trator. O contrato tinha prazo de três anos e foi chamado de "arrendamento". Em troca, os proprietários receberiam 22% de cada colheita. O contrato também dizia que, sem notificação seis meses antes do fim, ele se renovaria por mais três anos.

A produção caiu ano a ano. Segundo os autos, foram cerca de 250 sacas em 2017 e 19 sacas em 2018, depois de prática irregular pelo arrendatário (parceiro-outorgado). Os proprietários esperaram a colheita de 2019. Em seguida, retomaram a área e fizeram a recepa (poda drástica, a cerca de 40 cm do solo) de cerca de dois terços da lavoura, a fim de corrigir a lavoura. Não houve notificação por escrito.

O parceiro-outorgado foi à Justiça. Alegou renovação automática até 2022 e pediu indenização pelas três safras seguintes, além de R$ 50 mil de dano moral. Os proprietários responderam com uma reconvenção (um pedido próprio dentro do mesmo processo): pediram o reconhecimento de que o contrato terminou por culpa do parceiro e a indenização dos prejuízos.

A prova pesou. A sentença comparou a produtividade da área (35,71 sacas por hectare na melhor safra) com a do vizinho (cerca de 56,6 sacas por hectare), sem geada ou granizo no período. O parceiro não apresentou notas fiscais de insumos nem acompanhamento agronômico da época. Os proprietários juntaram parecer de engenheiro agrônomo e análise de solo. No julgamento, a relatora resumiu: "Ele abandonou e ainda quer que se faça a notificação e depois o despejo".

Arrendamento ou parceria: o nome não decide

O primeiro ponto do caso foi a natureza do contrato. Embora chamado de arrendamento, ele foi tratado como parceria agrícola pelas três instâncias.

A diferença está na remuneração e no risco. No arrendamento, o preço é ajustado em quantia fixa de dinheiro, e o risco da safra fica com o arrendatário (art. 18 do Decreto 59.566/1966). Na parceria, as partes dividem os frutos e também os riscos de caso fortuito e força maior (art. 4º do Decreto e art. 96 do Estatuto). Ou seja, quem recebe um percentual da colheita só recebe se houver colheita.

Foi exatamente o que o próprio parceiro confirmou em depoimento: não havia valor fixo, e, sem café colhido, os proprietários não receberiam nada. Assim, o que define o contrato é o que as partes de fato combinaram, e não o título do documento.

Atenção: um "arrendamento" pago em percentual da produção costuma ser lido como parceria. Isso muda limites de percentual (art. 96, VI, do Estatuto e art. 35 do Decreto), a divisão de riscos e a forma de discutir o contrato em Juízo. Vale revisar os contratos antigos.

Por que a notificação não foi exigida

Uma coisa é encerrar um contrato que foi cumprido. Outra é encerrar um contrato que foi descumprido. A notificação de seis meses serve ao primeiro caso: o proprietário que quer retomar a terra ao fim do prazo, para explorá-la diretamente, precisa avisar a tempo, sob pena de renovação automática.

O inadimplemento segue outro caminho. O Estatuto da Terra prevê que o descumprimento das obrigações por qualquer das partes permite a rescisão do contrato, com indenização das perdas e danos (art. 92, § 6º, da Lei 4.504/1964 e art. 27 do Decreto 59.566/1966). O Decreto também admite o despejo quando há dano à gleba ou às colheitas por culpa de quem explora a área (art. 32, IV).

No caso, somaram-se três elementos:

1. Obrigação expressa de manejo. O contrato obrigava o parceiro a entregar as lavouras "em bom estado, adubadas, limpas e com potencial para produzirem".
2. Cláusula resolutiva expressa. Previa a rescisão, independentemente de aviso, se qualquer obrigação fosse descumprida. Pelo art. 474 do Código Civil, esse tipo de cláusula opera de pleno direito.
3. Prova do abandono. Laudo agronômico, análise de solo, comparação com o vizinho e testemunhas.

O juiz de primeiro grau acrescentou um argumento de boa-fé (arts. 113 e 422 do Código Civil): não seria razoável exigir que o proprietário esperasse anos de processo com a lavoura se perdendo, quando a recuperação do cafezal depende de intervenção rápida.

Há ainda uma lição processual. Ao responder à reconvenção, o parceiro não contestou especificamente os fatos alegados pelos proprietários. Por isso, esses fatos foram presumidos verdadeiros (art. 341 do Código de Processo Civil). Em outras palavras, quem é processado precisa responder a cada fato, e não apenas discutir a forma do pedido.

O que a decisão não diz

A decisão não elimina a notificação nos contratos agrários. Em regra, o STJ continua a exigi-la, na parceria e no arrendamento, quando o proprietário simplesmente não quer renovar o contrato.

A decisão também não autoriza retomar a área à força. No caso, os proprietários respeitaram a colheita pendente, havia cláusula resolutiva expressa, e o descumprimento foi provado com documentos técnicos. Se o parceiro permanece na área e resiste, o caminho regular continua sendo a ação de despejo (art. 32 do Decreto 59.566/1966). Assim, quem retoma por conta própria assume o risco de, sem prova suficiente, responder por perdas e danos.

*A decisão é recente e dela ainda cabe recurso.

Atenção: cada contrato e cada prova contam. O que valeu neste caso foi a soma de cláusula expressa, prova técnica e ausência de defesa específica do parceiro.

O que fazer na prática

Se você é o proprietário (parceiro-outorgante)

Alguns exemplos de cuidados, que variam conforme o caso:

1. Contrato escrito e claro. Descreva as obrigações de manejo (adubação, tratos culturais, vedações de poda) e inclua cláusula resolutiva expressa para o descumprimento.
2. Registro do estado da lavoura. Laudo de engenheiro agrônomo, análise de solo, fotos datadas, extratos de entrega na cooperativa e comparativos de produtividade da região.
3. Aviso por escrito, mesmo quando a lei não o exige. Uma notificação pelo Cartório de Títulos e Documentos que aponte o descumprimento e dê prazo para regularizar documenta a sua boa-fé e reduz a discussão futura.
4. Respeito à colheita pendente. No caso julgado, os proprietários esperaram a safra de 2019 antes de retomar a área.
5. Ação de despejo quando houver resistência. Se o parceiro continua na área ou nega o descumprimento, a via judicial é a mais segura.

Se você é o parceiro ou arrendatário (outorgado)

1. Guarde a prova do seu trabalho. Notas fiscais de insumos, receituários e visitas do agrônomo, análises de solo e registros de mão de obra.
2. Leia as vedações do contrato. Esqueletamento, recepa ou troca de cultura sem autorização podem ser tratados como descumprimento.
3. Registre o que foge do seu controle. Geada, granizo ou estiagem devem ser documentados no momento em que ocorrem.
4. Em processo, responda a cada fato. Uma defesa genérica pode levar à presunção de que os fatos alegados pela outra parte são verdadeiros.

Conclusão

Preciso notificar antes de retomar a área do parceiro que abandonou a lavoura? Segundo a 3ª Turma do STJ, a notificação com antecedência de seis meses não é exigida quando o abandono e o descumprimento das obrigações de manejo estão comprovados. A segurança dessa conclusão, no entanto, depende do contrato e da prova. Por isso, documentar o estado da lavoura e formalizar o aviso continuam sendo o caminho mais prudente.

Perguntas frequentes

Contrato chamado de arrendamento, pago em percentual da colheita, é parceria? Em regra, é tratado como parceria, porque o preço do arrendamento deve ser fixo em dinheiro e, na parceria, as partes dividem frutos e riscos.

Na parceria agrícola também existe renovação automática? Apesar da existência de decisões conflitantes, em regra, sim, quando o proprietário quer encerrar o contrato ao fim do prazo e não notifica com seis meses de antecedência.

Posso retomar a área sem processo judicial? No caso julgado, a retomada foi considerada legítima pelas circunstâncias e pela prova. Se o parceiro resiste ou nega o descumprimento, a ação de despejo é a via mais segura.

Quem abandona a lavoura pode ter de indenizar? Sim. No caso, o parceiro foi condenado a pagar os gastos de recuperação da lavoura e a safra de 2020 que deixou de existir, em valores a apurar.

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Heloisa Führ Bonamigo Menin, OAB/PR 91.350. Bonamigo Menin Advogados · Oeste do PR e sul do MS · (45) 9 9125-0202. Conteúdo informativo, atualizado em 11/11/2026; não substitui a análise do caso concreto.